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France: recul de 11% du marché des crédits immobiliers au premier semestre


Le marché des crédits immobiliers en France a baissé de 11% au premier semestre, un recul significatif qui s'explique par une restriction de l'offre de la part des banques, alors même que la capacité d'emprunt des ménages reste intacte et s'est même améliorée.

La production de crédits immobiliers a reculé précisément de 10,9% par rapport aux six premiers mois de 2007 pour atteindre 136 milliards d'euros, contre 141,8 milliards un an plus tôt, selon les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement/CSA publiées mardi.

Le recul est plus net dans l'ancien que dans le neuf.

"La situation est totalement paradoxale, puisque l'activité est en recul sur tous les marchés, et pour autant la demande conserve toute sa capacité de mobilisation", a relevé Michel Mouillart, le directeur scientifique de cet Observatoire, lors d'une conférence de presse.

Alors que beaucoup y voient l'impact d'une hausse brutale des taux d'intérêt, cette étude montre au contraire qu'ils n'ont pratiquement pas bougé ces neuf derniers mois: de 4,62% au 4e trimestre 2007, le taux moyen est passé à 4,67% au premier trimestre 2008 et à 4,68% au second.

Du côté de la demande, tous les indicateurs sont au vert: la hausse des taux reste modérée, la durée des emprunts est orientée à la baisse (221 mois en moyenne) et le taux d'apport personnel reste élevé (de l'ordre de 25%).

La capacité financière des emprunteurs est même comparable à celle du début des années 2000 "avant la hausse des prix de l'immobilier" qui l'avait entamée, note cette étude.

Elle ajoute que la récente mise en place du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, destinée à favoriser les primo-accédants, a permis à plus de ménages de se porter acquéreurs.

Si la demande n'est pas en cause, l'explication est à chercher du côté de l'offre de crédit. Pour Michel Mouillart, elle tient en une phrase: "les établissements de crédit rencontrent des difficultés de refinancement de leurs activités de prêt".

La crise des crédits américains à risque ("subprime") qui a éclaté à l'été 2007 a conduit les banques, devenues méfiantes les unes à l'égard des autres, a moins se prêter les unes aux autres ou à le faire à des conditions plus onéreuses.

Cette "crise de liquidité" provoque une restriction de l'offre de crédit, même si, en face, la demande, comme c'est le cas en France, est parfaitement en mesure d'honorer son engagement.

Dans les mois qui viennent, l'Observatoire s'attend à une remontée des taux et à la poursuite de la baisse de la durée des emprunts.

En effet, "les banques vont non seulement reconstituer leurs marges" - qui étaient quasi-nulles voire parfois négatives ces dernières années sur le crédit à l'habitat -, mais aussi "incorporer dans leurs taux le coût plus élevé de la liquidité", a expliqué Claude Morandeau, le directeur général de Crédit Logement.

Autrement dit, les banques vont répercuter, dans les taux proposés à leur clientèle, le surcoût actuel qu'elle payent pour se refinancer sur les marchés.

Toutefois, la vive concurrence entre les établissements bancaires français devrait limiter cette hausse. Car "sitôt qu'une banque réajuste ses taux, elle sort du marché" (sa production chute brutalement), relève M. Morandeau.

En outre, les banques ne financent pas seulement leurs prêts en empruntant sur le marché interbancaire mais en transformant leurs dépôts. Et dans ce cadre, la désaffection des épargnants à l'égard des marchés boursiers et son corollaire, l'attrait pour l'épargne rémunérée, fait leur affaire.